Lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie?
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Teilverkauf veräußern Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie – in der Regel 10 bis 50 Prozent.
- Sie können weiterhin in ihrem Haus wohnen bleiben. Als Ausgleich für die Nutzung des verkauften Teils zahlen Sie ein monatliches Entgelt an den Käufer.
- Der Teilverkauf birgt Risiken: Als Alteigentümer tragen Sie allein das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung.
In der eigenen Immobilie wohnen bleiben und dennoch Geld für Modernisierungen, Reisen oder den altersgerechten Umbau haben – das soll der Teilverkauf einer Immobilie ermöglichen. Die Werbeaussagen klingen vielversprechend, doch die Tücke liegt oft im Detail. Meist verdienen vor allem die Anbieter. Wir erklären, wie der Teilverkauf funktioniert und was Sie bedenken sollten:
Teilverkauf - was bedeutet das überhaupt?
Als Verkäufer sind Sie berechtigt, die gesamte Immobilie weiterhin alleine zu nutzen. Dafür wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, zumeist jedoch nur im 2. Rang. Für den verkauften Anteil zahlen Sie monatlich ein Nutzungsentgelt. Abhängig von der vereinbarten Laufzeit und der Größe des verkauften Anteils kann es – gerechnet über die erste Laufzeit – zwischen 50 und 70 Prozent der Auszahlungssumme betragen. Ist die festgesetzte Laufzeit beendet, müssen die Vertragspartner erneut verhandeln, oder die Immobilie muss insgesamt verkauft werden. Auch ein Rückkauf ist theoretisch möglich.
Die vertraglichen Regelungen sind meist umfangreich und sehr komplex. Der Vertrag regelt unter anderem das Miteinander, die Verteilung der laufenden Kosten, die Berechnung und Höhe des Nutzungsentgelts und die Abwicklung, wenn die Immobilie später verkauft werden soll. Wir raten Ihnen nichts zu überstürzen. Prüfen Sie den Vertrag – und etwaige Alternativen zum Teilverkauf – mit unabhängiger Hilfe durch die Verbraucherzentralen oder einen eigenen Rechtsanwalt.
Welche Kosten fallen während der Laufzeit an?
Neben dem Nutzungsentgelt für den verkauften Teil fallen in aller Regel auch Ausgaben für die Instandhaltung und die Grundsteuer an – oft tragen die Verkäufer diese Kosten alleine. Weitere Kosten entstehen, wenn Sie den verkauften Teil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen möchten.
Möchten Sie die Immobilie nicht mehr selbst nutzen, können Sie zwischen Verkauf und Vermietung wählen. Bei einer Vermietung müssen Sie auch weiterhin für die Kosten aufkommen, können diese aber im Rahmen des geltenden Mietrechts teilweise auf den Mieter umlegen.
Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein recht neues Modell. Deshalb gibt es noch keine langfristigen Erfahrungen darüber, ob es während der Vertragslaufzeit und bei einem späteren Verkauf zu Ärger kommt. Klar ist jedoch: Können Alteigentümer der Immobilie das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen, droht der Auszug aus dem Eigenheim.
Was passiert, wenn die vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist?
Einigen sich die Parteien nicht auf neue Konditionen, verstirbt die Verkäuferpartei oder wünscht diese den Verkauf, wird die komplette Immobilie verkauft. Zu diesem Zweck lässt sich der Teilaufkäufer bereits bei Vertragsschluss eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die über den Tod hinaus und damit auch gegenüber den Erben gilt. Theoretisch ist es möglich, dass Sie beziehungsweise Ihre Erben den verkauften Anteil zum dann geltenden Marktpreis zurückkaufen. Auch in diesem Fall tragen Sie jedoch das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung (s. unten).
Für ihre Beteiligung an dem Verkauf verlangen die meisten Anbieter ein Durchführungsentgelt, das bis zu 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises betragen kann. Wird ein Makler beauftragt, fällt dessen Provision zusätzlich an.
Wertentwicklung der Immobilie: Verkäufer trägt Risiko allein
Was viele bei Vertragsschluss nicht wissen: Anbieter lassen sich mit einer Wertsicherungsklausel einen Verkaufsgewinn garantieren. Von dem Erlös aus einem späteren Verkauf der Immobilie verlangen sie mindestens den damaligen Kaufpreis und zusätzlich einen Teil als Wertsteigerung. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent. Ist das Haus aber nicht im Wert gestiegen, tragen allein die Alteigentümer das Risiko. Sie müssen die Differenz zahlen, was ihren Anteil am Verkaufserlös weiter reduziert.
Rechenbeispiel zum Wertverlustrisiko beim Verkauf der Immobilie
Annahmen: Immobilienwert beim Teilverkauf 400.000 Euro, Anbieter hat 50 Prozent für 200.000 Euro gekauft; Wertsicherung 17 Prozent, Verkaufskosten 4 Prozent.
Szenario 1 Wert bleibt konstant | Szenario 2 Wertverlust von 10 % | Szenario 3 Wertverlust von 30 % |
| Verkaufserlös: 400.000 Euro | Verkaufserlös: 360.000 Euro | Verkaufserlös: 280.000 Euro |
| Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 Euro | Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 Euro | Anteil für Anbieter (+17%): 234.000 Euro |
| Anteil Alteigentümer: 166.000 Euro | Anteil Alteigentümer: 126.000 Euro | Anteil Alteigentümer: 46.000 Euro |
| Kosten für Verkauf (4 %): 16.000 Euro | Kosten für Verkauf (4 %): 14.400 Euro | Kosten für Verkauf (4 %): 11.200 Euro |
| Rest: 150.000 Euro | Rest: 111.600 Euro | Rest: 34.800 Euro |
Die gezahlten Nutzungsentgelte sind in der Rechnung nicht berücksichtigt!
