Tipps zum Hypothekenzinsvergleich
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Beleihungsgrenze von 60 % erhalten Sie die besten Zinsbedingungen.
- Vereinbaren Sie Sondertilgungen schriftlich im Darlehensvertrag.
- Fragen Sie nach Kreditprogrammen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
Finanzieren Sie eine Immobilie, vergleichen Sie die Angebote der Banken und Sparkassen im Vorhinein. Zwischen dem besten und dem schlechtesten Anbieter besteht häufig ein Zinsunterschied von 0,5 %. Bezogen auf die Gesamtlaufzeit und einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro summiert sich dieser Unterschied auf circa 3.000 bis 4.000 Euro.
Unser Tipp: Suchen Sie mindestens drei bis fünf Anbieter auf. Holen Sie nicht nur bei Ihrer Hausbank ein Angebot ein.
Begreifen Sie die Finanzierung als ein Geschäft. Stimmt das Eigenkapital (20 bis 30 % der Gesamtkosten) und ist die Belastung tragbar (nicht mehr als 40 % Ihres momentanen Nettoeinkommens), sind Sie bei jeder Bank willkommen. Sie können über die Finanzierungsbedingungen verhandeln. Legen Sie den Banken bessere Angebote anderer Anbieter vor. Fragen Sie bei Ihrer Wunschbank nach einem noch besseren Angebot. Viele Banken haben einen Spielraum in ihren Zinskonditionen. Je höher der Kredit ist, umso mehr Möglichkeiten haben Sie. Allerdings: Je besser das Angebot der Bank, umso geringer Ihr Verhandlungsspielraum.
Unser Tipp: Lassen Sie sich nie zu einer schnellen Unterschrift verleiten. Jede seriöse Bank räumt Ihnen ein paar Tage Überlegungsszeit ein. Gehen Sie nach Möglichkeit in Begleitung zur Bank. Im Gespräch sollte nur einer reden und der andere nur zuhören.
Welche Zinsbindung sollten Sie eingehen?
Diese Antwort zu dieser Frage hängt vom jeweiligen Zinsniveau ab. Ist das Zinsniveau sehr hoch, sollten Sie eher kurz- bis mittelfristige Zinsbindungen wählen (bis zu 5 Jahren). Überlegen Sie während einer Hochzinsphase einen variablen Zins zu vereinbaren. Sind die Zinsen niedrig, sollten Sie möglichst langfristige Verträge abschließen. Üblicherweise schließt man Kreditverträge auf 10 Jahre ab. Sie können einen Kredit auch auf 15 oder 20 Jahre fest vereinbaren. Vorteil bei Zinsbindungen von über 10 Jahren: 10 Jahre nach Auszahlung des Kredites können Sie jederzeit einseitig kündigen (die Bank darf dies nicht!). Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Das Zinsverlängerungsrisiko ist bei dieser Zinsbindung gering, da Sie den Zeitpunkt selbst bestimmen können.
Sie haben die Möglichkeit, den Kreditbetrag zu splitten und verschiedene Zinsbindungen zu wählen. Dies ist sinnvoll wenn Sie Teilbeträge zum Beispiel in fünf Jahren sicher ablösen können.
Welcher Zinssatz ist für Sie aussagekräftiger: Sollzinssatz oder Effektivzins?
Der Sollzinssatz ist wichtig, wenn Sie Ihre Belastung wissen wollen. Multiplizieren Sie den jeweiligen Kreditbetrag mit dem Sollzins plus Tilgungssatz (%) und teilen Sie die Summe durch 12 (Monate). Das Ergebnis ergibt Ihre monatliche Belastung. Wollen Sie Angebote vergleichen, machen Sie dies anhand der Effektivzinsen.
Der Effektivzins ist das "Preisschild" eines jeden Kredites. Aber Achtung: Auch Effektivzinsen lassen sich nur vergleichen, wenn die Zahlungsbedingungen identisch sind (z. B. monatliche oder vierteljährliche Zahlung der Rate). Im Effektivzins müssen Sollzinssatz, Zinsbindungsfrist, Disagio, Tilgungssatz, Zeitpunkt der Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Bearbeitungsgebühr- oder Vermittlungsgebühr enthalten sein.
Achtung: Durch eine zum 21.03.2016 in Kraft getretene Änderung der Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Kreditgeber die Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos und die Kosten für die Immobilienbewertung mit in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einbeziehen.
Beleihungsgrenzen
Die Beleihungsgrenzen sind von entscheidender Bedeutung für die Kosten eines Kredites. Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert (Kaufpreis); er kann ca. 10 bis 15 % unter dem Verkehrswert liegen. In diesem Fall entspricht 60 % des Beleihungswertes ca. 50 % des Verkehrswertes; bei 90 % des Beleihungswertes sind es entsprechend ca. 80 % des Verkehrswertes. Wird bis zu 60 % des Beleihungswertes finanziert, spricht man von einem 1a-Darlehen. In diesem Bereich erhalten Sie die besten Zinsbedingungen, weil der Kredit für die Bank risikolos ist.
Liegt der Prozentsatz höher, müssen Sie mit Zinsaufschlägen bis zu 0,5 % rechnen (sog. 1b-Darlehen). Alle Banken finanzieren problemlos bis zu 80 % des Beleihungswertes, viele inzwischen auch 80 bis 90 % des Kaufpreises. Beim Vergleich von Angeboten sollten Sie die Kosten der Gesamtfinanzierung im Auge behalten. Es nützt Ihnen nichts, wenn die ersten 60 % günstig finanziert werden und bei nachrangigen Darlehen erhebliche Zinszuschläge berechnet werden. Haben Sie nicht sehr viel Eigenkapital haben, sollten Sie die Bank nach 80 % Konditionen fragen. Vollfinanzierungen werden in Ausnahmefällen gemacht, aber hier ist besondere Vorsicht geboten. Sie können für Sie sehr risikoreich sein und setzen ein sehr gutes, gesichertes Einkommen voraus.
Schätzkosten/Wertermittlungsgebühren
Schätzkosten/Wertermittlungsgebühren stellen Banken unterschiedlich in Rechnung. Die Wertermittlung dient allein dem Sicherheitsinteresse der finanzierenden Bank. So entschieden das OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2009 – I 6 U 17/09, OLG Celle, Beschluss vom 10.06.2010 – 13 W 49/10 und der Schlichtungsspruch B 705/07 vom 19.03.2008 des Ombudsmanns der privaten Banken gegen die Dresdner Bank.
Auch wenn ein gesonderter Auftrag erteilt würde, so ist das Entgelt unzulässig, da die Begutachtung mit der Darlehensgewährung verknüpft ist, so Landgericht Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 – 25 O 184/14. Ein solches Entgelt wird für rechtswidrig gehalten. Verhandeln Sie mit der Bank, dass sie diese Gebühr nicht erhebt.
Bereitstellungszinsen und Sondertilgung
Bereitstellungszinsen sind insbesondere für "Hausbauer" wichtig. Bei Neubauten wird der Kreditbetrag sukzessive abgefordert. Auf die nicht bereits abgeforderten Beträge müssen Sie nach einer bestimmten Frist (z. B. drei Monate nach Vertragsabschluss) Bereitstellungszinsen zahlen (meist 3 % p. a.). Je später die Berechnung einsetzt, umso besser für Sie. Bereitstellungszinsen können sich sehr schnell zu einigen Tausend Euro summieren. Verhandeln Sie in diesem Punkt mit der Bank. Zumindest der Zeitpunkt an dem diese anfallen, sollte verhandelbar sein. Unter Umständen lässt die Bank auch über einen Wegfall mit sich reden. Kontoführungsgebühren sind unzulässig und die Bank darf sie nicht erheben.
Sondertilgungen sind in Standardverträgen (bis zu einer 10–jährigen Zinsfestschreibung) nicht vorgesehen. Verhandeln Sie mit der Bank über mögliche Sondertilgungen. Vereinbaren Sie diese ausdrücklich schriftlich im Darlehensvertrag. Haben Sie beispielsweise am Jahresende etwas Geld übrig, können Sie dieses für eine Sondertilgung Ihrer Darlehensschulden nutzen. Die Bedingungen zu den Sondertilgungen variieren, sowohl in der Höhe der Beträge als auch hinsichtlich der daran angeknüpften Bedingungen. Einige Kreditinstituten räumen den Betrag prozentual von der Darlehenssumme oder auch nur von der Restschuld ein. Bei anderen können Sie bis zu einer bestimmten Summe tilgen. Wieder andere schreiben die Sondertilgung verbindlich vor. Einige Kreditinstitute erlauben den anfangs festgelegten Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist mehrfach zu verändern. Dies kann in Fällen einer finanziell besseren oder schlechteren Situation hilfreich sein.
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet öffentlich geförderte Kreditsonderprogramme.Sie finanziert mit dem Wohneigentumsprogramm 100 % der förderfähigen Kosten, bei maximal 50.000 Euro pro selbst genutzter Wohnung. Darüber hinaus vergibt die KfW zinsgünstige Darlehen für Errichtung, Herstellung oder Ersterwerb von so genannten KfW Effizienzhäusern. KfW Effizienzhaus 55 bedeutet, dass der Jahresprimärenergiebedarf maximal 55 % des nach der gültigen Energiesparverordnung (EnEV) zulässigen Wertes für einen Neubau betragen darf. Des Weiteren gewährt die Bank Tilgungszuschüsse bis 15 % von maximal 100.000 Euro. Auch für die energetische Sanierung auf Effizienzhausniveau sowie Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden können Sie zinsgünstige Darlehen bis max. 100.000 Euro je Wohneinheit (bei Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden 50.000 Euro) beantragen. Je nach Energiestandard können Sie bis zu 27,5 % Tilgungszuschuss erhalten. Für Ein-/Zweifamilienhäuser steht ein reines Zuschussprogramm zur Verfügung. Die Zuschüsse variieren von 10 % für Einzelmaßnahmen bis zu 30 % für das KfW Effizienzhaus 55.
Alle Kredite müssen Sie immer über die Bank abwickeln. Fragen Sie nach Angeboten der KfW, denn einige Anbieter weisen nicht auf diese Möglichkeit hin. Informationen erhalten Sie direkt unter der kostenfreien Telefonnummer (0800) 539-9002, im Internet unter www.kfw.de.
Seit dem 18.09.2018 vergibt die KfW auf Antrag für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände das Baukindergeld, welches ein reines Zuschussprogramm ist. Familien mit Kindern und Alleinerziehende mit einem Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind können 12.000 Euro Zuschuss pro Kind (10 Jahre lang je 1.200 Euro) erhalten. Der Zuschuss kann nur online im KfW-Zuschussportal (www.kfw.de/zuschussportal) beantragt werden.
Wer in Niedersachsen wohnt, kann sich auch bei der Investitions- und Förderbank Niedersachsen – NBank, Günther-Wagner-Allee 12–16 in 30177 Hannover, über die speziellen Fördermöglichkeiten des Landes Niedersachsen informieren.
Weitere Kontaktdaten: Telefon 0511/30031-333, Fax 0511/30031-300,
E-Mail: beratung@nbank.de, Homepage: www.nbank.de.
Wer in Niedersachsen wohnt, kann sich auch bei der Investitions- und Förderbank Niedersachsen – NBank, Günther-Wagner-Allee 12–16 in 30177 Hannover, über die speziellen Fördermöglichkeiten des Landes Niedersachsen informieren. Weitere Kontaktdaten: Telefon (0511) 30031-333, Fax (0511) 30031-300, E-Mail: beratung@nbank.de, Homepage: www.nbank.de.
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- Verschiedene Finanzierungsmodelle und staatliche Fördermöglichkeiten.
- Wie viel Haus/Wohnung kann ich mir leisten?
- Entwicklung eines persönlichen Finanzierungskonzeptes.
